Портал КСК

Вопросы – ответы

I. Вопрос - Что представляет собой объект кондоминиума? Что относиться к объекту кондоминиума?

Объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума. Согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях» в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир, образуется кондоминиум. Собственники квартир вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной собственности. Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. В соответствии с пунктом 24 статьи 2 Закона «О жилищных отношениях», к общему имуществу объекта кондоминиума относятся: Подъезды; лестницы; лифты; крыши; чердаки; подвалы; внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование; абонентские почтовые ящики; земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.

II. Вопрос – Есть ли необходимость в регистрации кондоминиума?

Кондоминиум - это особая форма собственности или другого права на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной/индивидуальной собственности граждан и/или юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной собственности. Актуальность регистрации данной формы собственности обусловлена, в первую очередь, готовностью и желанием граждан не зависеть от внешних обстоятельств и следить за своим объектом недвижимости самостоятельно. В настоящее время сфера управления и содержания жилых домов в большинстве представлена в основном деятельностью КСК, которые выступая одновременно заказчиками и подрядчиками ремонтных работ и услуг, занимают «монополистическое» положение и не стремятся оказывать качественные услуги по ремонту общего имущества. Второй причиной является возможность получения поддержки от государства, к примеру, при капитальном ремонте. В связи с утверждением Программы модернизации ЖКХ, разработанной для того, чтобы повысить качество бытовых/коммунальных условий и услуг, многие виды поддержки предназначены именно для недвижимости, зарегистрированной как объект кондоминиума. Еще одной причиной для государственной регистрации прав на объекты кондоминиума является прилежащий земельный участок. Если право на объекты кондоминиума зарегистрировано, то в том числе зарегистрированы коллективные права на землю, которая прилегает к дому и распоряжаться ей на свое усмотрение по договоренности с остальными жильцами. Согласно статье 31 Закона «О жилищных отношениях» земельный участок при жилом доме/жилом здании принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.

III. Вопрос – Как можно зарегистрировать права на кондоминиум жилого дома? Какие документы необходимо иметь?

Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы в соответствии с формой регистрационного листа сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные объекты, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в территориальных органах юстиции, в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно утвержденным Правилам государственной регистрации объекта кондоминиума, для государственной регистрации объекта кондоминиума заявители или их уполномоченный представитель представляет в регистрирующий орган следующие документы: 1) заявление по форме, указанной в приложении 1 к настоящим Правилам; 2) правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано; 3) размеры долей в общем имуществе, определенных в порядке, предусмотренном Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях»; 4) документы, подтверждающие личность и полномочия представителя.

V. Вопрос – Какие обязанности и функции у органов управления объектом кондоминиума?

Орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования обязан открыть на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума. Орган управления объектом кондоминиума обязан принимать меры по сохранению общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации. Так же, по требованию собственников объекта кондоминиума должны предоставить информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома. Расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания. Согласно статье 42 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» орган управления объектом кондоминиума осуществляет следующие функции: 1) организацию проведения собраний, письменного опроса собственников помещений; 2) оформление протоколов собрания собственников квартир и листов голосования при проведении письменного опроса; 2-1) доведение в письменном виде до сведения новых собственников квартир информации о ранее принятых решениях общим собранием собственников квартир; 3) организацию выполнения решений собрания собственников квартир; 4) заключение и контроль исполнения договоров с субъектом сервисной деятельности; 5) представление интересов собственников квартир по вопросам общего имущества объекта кондоминиума; 6) иные функции, определенные законодательством Республики Казахстан.

VII. Вопрос – Что делать, если председатель КСК самовольно повысил тарифы на целевые взносы?

В данном случае КСК не может самовольно повышать тарифы на целевые взносы. Согласно статье 42-1 Закона «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требует вопрос по утверждению размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Таким образом, вопрос по повышению тарифов на целевые взносы находится в компетенции собственников квартир. В соответствии с Законом «О жилищных отношениях» решение собрания собственников помещений (квартир) оформляется протоколом и не должно противоречить законодательству Республики Казахстан. Данный протокол собрания является единственным основанием для повышения обязательных платежей. После ознакомления с протоколом жильцы вправе оспорить его в суде и требовать признания его незаконным.

VIII. Вопрос – Какие расходы на содержание общего имущества, то есть объекта кондоминиума обязаны осуществлять собственники квартир?

В расходы на содержание объекта кондоминиума обязательно стоит учесть следующие выплаты: расходы на материальные затраты; расходы по оплате труда; расходы на услуги специализированных организаций; расходы по содержанию придомовой территории, земельного участка; расходы на приобретение общедомовых приборов учета. Кроме этого, в соответствии Закону «О жилищных отношениях» собственники квартир обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума оговоренные (но не менее 0,02 МРП на каждый метр) средства для накопления на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума. Дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия. Стоимость всех расходов, ежегодно утверждается на общем собрании собственников квартир, принятые решения является обязательным для всех собственников квартир. Следовательно, для искоренения спорных вопросов и негативных последствий, рекомендую всем жителям города Алматы активно участвовать на общих собраниях.

IХ. Вопрос – Какие вопросы рассматриваются на собрании собственников помещений (квартир)?

На собраниях рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. Решение собрания собственников помещений (квартир) оформляется протоколом. Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы: 1) связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума; 2) утверждения размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума; 3) принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума; 4) внесения изменений в правовой кадастр в органах юстиции; 5) изменения (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) жилого дома (жилого здания); 6) связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете; 7) расходования денег, накопленных на сберегательном счете; 8) выбора и (или) отказа от услуг субъекта сервисной деятельности; 9) утверждения сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума

Х. Вопрос – Как быть, если большая часть собственников помещений (квартир) не имеют возможности присутствовать на собраниях?

Если при организации собрании не был обеспечен кворум, как правило, проводится письменный опрос перед проведением повторного общего собрания собственников помещений (квартир). У каждого собственника помещения (квартиры) есть один голос. Для организации проведения письменного опроса назначаются ответственные лица из числа собственников помещений (квартир). Опрос считается состоявшимся, если в голосовании приняло участие не менее двух третей собственников помещений (квартир). Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины собственников помещений (квартир). Решение, принятое путем письменного опроса, является обязательным для всех собственников помещений (квартир).

ХI. Вопрос – Как добиться прозрачности сборов и расходов денежных средств населения по содержанию каждого дома?

Чтобы добиться прозрачности деятельности каждого дома, необходимо: Во-первых, чтобы каждый дом был зарегистрирован как объект кондоминиума; Во- вторых, чтобы орган управления открыл на каждый дом свой текущий и сберегательный счет. В третьих, чтобы орган управления ежеквартально представлял жителям отчет в письменной форме либо в форме электронного документа. Касательно последнего пункта, хотелось бы отметить, что с 2016 года все зарегистрированные органы управления ежеквартально представляют отчет через официальный сайт акимата города Алматы. Все эти требования, предусмотрены в Законе о жилищных отношениях. Кроме того, согласно Закона каждый собственник также может потребовать от органа управления в предоставлении информации о движении денег по банковскому счету, средств на содержание дома.

ХII. Вопрос – Какие последствия могут быть у собственников помещений при просрочке обязательных платежей?

При просрочке собственниками квартир обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством. При непогашении собственниками квартир задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности. Кроме этого, согласно статье 35 Закона «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир) наравне с органом управления обязаны содействовать сохранности и безопасной эксплуатации общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

ХIII. Вопрос – Куда могут обратиться собственники объекта кондоминиума при возникновении жилищных споров?

Все споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом. Только лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях», допускается выселение граждан и юридических лиц из занимаемых ими жилых помещений.

ХIV. Вопрос – Контролируется ли со стороны государства, деятельность органов управления объектами кондоминиума?

Государственный контроль в сфере управления жилищным фондом осуществляется посредством проведения проверки должностными лицами жилищной инспекции местных исполнительных органов. Проверка осуществляется в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан.

ХV. Вопрос – Какие обязанности у должностных лиц жилищной инспекции?

Должностные лица жилищной инспекции обязаны: 1) проводить проверки в соответствии с Законом Республики Казахстан с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан.; 2) не препятствовать установленному режиму работы проверяемого объекта в период проведения проверки; 3) обеспечивать сохранность полученных документов и сведений, полученных в результате проведения проверки; 4) составлять акты о нарушениях правил содержания общего имущества объекта кондоминиума; 5) выносить обязательные для исполнения предписания по устранению нарушений правил содержания общего имущества объекта кондоминиума.

ХVI. Вопрос – Может ли собственник помещения (квартиры) по своему усмотрению сделать перепланировку или переоборудование помещения?

Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается. Изменение границ между помещениями, а также между помещением и общим имуществом допускается с соблюдением строительных норм и правил, а также иных обязательных требований безопасности. Изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений. Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.

ХVII. Вопрос – Может ли КСК сдавать в аренду подвальные помещения, в случае если жильцы не давали на это согласия?

Согласно статье 31 Закона «О жилищных отношениях», общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. Согласно статье 34 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники помещений (квартир) вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственником помещений (квартир). Подвальные помещения могут быть сданы в аренду, только при согласии собственников помещений (квартир). При этом никакие разрешения от государственных органов не нужны. Аренда подвального помещения без его отчуждения (продажи) зачастую позволяет решить вопросы ремонта общедомовых коммуникаций за счет арендатора. Но в случае если жильцы не давали согласие на аренду, то КСК без согласия общего собрания собственников и принятия соответствующего решения не вправе предоставлять части общего имущества (в данном случае подвальное помещение) в аренду.

ХVIII. Вопрос – Должен ли собственник магазина, который расположен на первом этаже жилого дома, в связи со своей торговой деятельностью платить сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом?

Конечно, все собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью. В таком же порядке покрываются расходы собственников помещений (квартир), связанные с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений (квартир) общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.

ХIХ. Вопрос – Хотелось бы узнать, будут ли заменены трубы у нас в квартирах во время капитального ремонта нашего дома?

В соответствии с 2 статьей п.24 Закона «О жилищных отношениях» инженерные сети, находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности не входят в общее имущество. Следовательно, каждый собственник производит ремонт инженерных сетей находящихся в его помещении (квартире) за собственные средства.

ХХ. Вопрос – Кто возмещает ущерб, причиненный общему имуществу или другим помещениям?

Если собственник помещения (квартиры) наносит ущерб любой части общего имущества или любому другому помещению, он обязан за свой счет устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению. Такую же обязанность солидарно с собственником несут лица, проживающие в помещении либо использующие помещение, если они являются непосредственными причинителями ущерба.

ХХI. Вопрос – Какие новшества были внесены для улучшения работы органов управления?

Для улучшения работы КСК, в 2014 году в Закон «О жилищных отношениях» внесены ряд изменений и дополнений, направленных на совершенствование жилищного законодательства. Во первых, установлены сроки по открытию органом управления объектом кондоминиума текущих и сберегательных счетов в банке второго уровня, по регистрации объекта кондоминиума со дня образования, а также при выборе формы управления объектом кондоминиума. Данная норма позволит снять проблемы: по отсутствию регистрации объектов кондоминиума; по использованию средств собственников квартир одного дома на содержание другого дома, по неисполнению обязанностей собственников квартир по выбору способа управления. Во вторых, при не достижении соглашения между собственниками помещений (квартир) о выборе формы управления объектом кондоминиума при вводе в эксплуатацию жилого дома, жилищная инспекция на трехмесячный срок определяет обслуживающую организацию. Данная норма позволит снять проблемы по управлению жилыми домами аффилированными организациями строительных компаний. В третьих, предусмотрено предоставление отчетов по управлению объектом кондоминиума на ежеквартальной основе собственникам помещений (квартир) в письменной форме либо в форме электронного документа; Данная норма позволит снять проблемы по отсутствию прозрачного расходования средств собственников квартир органами управления объектами кондоминиума.

ХХII. Вопрос – Есть ли в городе Алматы проблемные органы управления?

На сегодняшний день, в связи с поступлением множества жалоб на бездействие и невыполнения своих обязательств, имеется два проблемных органа управления. Это ПК «Премьера – 29» и ПКСК «Нур». На основании жалоб, Управлением жилья и жилищной инспекции города Алматы в 2015 году проведена проверка деятельности ПК «Премъера-29» на соответствие законодательству. По результатам проверки Управлением выявлены грубые нарушения со стороны ПК «Премъера-29», которые противоречат законодательству о жилищных отношениях, в частности такие нарушение как: отсутствие протокола общего собрания выборов председателя ПК «Премъера-29»; неудовлетворительная работа; отсутствие информации о финансовой деятельности; отсутствие отчета перед жителями, и т.д. В этой связи, Управлением выдано предписание об устранении нарушений, касательно выбора председателя на общем собрании, членов правления и ревизионной комиссии ПК «Премьера-29». Также было предписано провести отчет на общем собрании собственников за период 2014 года и довести до сведения собственников ежеквартальные отчеты о проделанной работе, открыть сберегательный счет на объект кондоминиуму на капитальный ремонт общего имущества. В связи с неисполнением выданных предписаний, Управление обратилось в суд, по результатам которого исковое заявление Управление было удовлетворено судом в полном объеме. В тоже время ПК «Премьера 29» проигнорировано данное решение суда, тем самым с момента ввода в эксплуатацию не был выбран на законном основании орган управления, в связи с чем, согласно статье 42-1 Закона «О жилищных отношениях» Управлением инициировано общее собрание жильцов. 29 октября 2016 года проведено собрание, по итогом данного собрания жителям ЖК Премьера необходимо определится с формой и органом управления, избрать председателя, членов правления и ревизионной комиссии. Также, инициативной группой из числа собственников квартир было проведено поквартирный письменный опрос. Касательно деятельности ПКСК «Нур» открыта проверка, однако председатель ПКСК игнорировав требования сотрудников жилищной инспекции, не предоставил документы на проверку, и не подписав ранее врученный акт о назначении проверки скрылся с места в неизвестном направлении. По данному факту готовятся материалы для передачи в правоохранительные органы.